부동산과 금리의 관계

출처 : 경제적 자유를 위한 블로거들!! (띵킹)

부동산 시장의 가격의 등락은 많은 변수가 있겠지만 결국 시장 수요와 공급에 의해 가격이 책정됩니다.

기준 금리가 올라가면, 예적금 금리도 인상되고, 주택담보대출의 근원이 되는 코픽스 대출금리도 인상됩니다.

한국의 현재 기준금리는 3.25%로 미국보다 0.50∼0.75%p 낮았으나, 연준의 이번 인상으로 금리차가 1.25%p로 확대되었습니다. 지난달 금리 결정 회의에서 이창용 한은 총재가 밝힌 금통위원들의 최종금리 예상치는 3.5% 내외였으며 각국 최종금리 전망을 기준으로 한미 간 역전 폭은 1.5%p를 넘게됩니다. 기존 최대 한미 기준금리 역전 폭이 1.5%p(1996년 6월~2001년 3월)인데 22년 만에 최대치를 넘어설 가능성이 생긴 것입니다.

이에 시장이 만약 급속한 자금 유출, 환율 상승 등 불안에 빠진다면 한은 역시 예상보다 긴축 기조를 강화하거나 길게 가져갈 수 있기 때문에 한은은 일단 다음 달 18일 예정된 금통위에서 기준금리를 0.25% 수준 올릴 것으로 예상하고 있으며 추가 금리 인상 가능성도 배제할 수 없게 되어버렸습니다.

지난해 금리가 본격적으로 오르기 전에 4억원을 연 4% 금리(30년 만기, 원리금균등 조건)로 빌린 경우 대출 초기 월이자 부담은 133만원(연간 약 1596만원)이었으며, 원금을 합친 원리금은 190만원 정도였습니다.

그러나 대출금리가 연 8%로 오르면 초기 월이자는 266만원(연간 약 3192만원)으로 2배가량 늘어나게되며, 원리금까지 더하면 은행에 매월 300만원 가까이(294만원) 갚아야 한다.

즉, 위와 같이 금리가 오르면 주택구매심리이 침체는 물론 실제 구매 수요가 감소되고, 이자 부담이 가중된 기존 대출자의 주택이 급급매로 공급되어, 집값은 하락하게 됩니다. 

이런 이유로 금리가 상승하게되면 집값은 하락한다는데 많은 전문가들이 예상하고 있습니다.

 

● 대출금리에 대한 이해  

 

일반적으로 은행금리라고 부르는 것은 기준금리와 가산금리(은행이 가산하는 금리)로 이뤄졌습니다.

대출금리 = 기준금리 + 가산금리(은행이 가산하는 금리)

한국은행이 정하는 기준금리는 한국은행이 금융기관과 거래할 때 사용하는 금리로 한국 은행 금융통화위원회가 우리 경제를 바람직한 상태로 유지하기 위하여 매달 경기, 물가 및 금융시장 상황등을 종합적으로 고려하여 결정합니다.

각 은행은 한국은행에 돈을 빌릴 때 기준 금리에 따라 돈을 빌리기 때문에 기준금리가 은행금리에 반영됩니다.

또한 은행은 해당 자금을 대출할 때 자신의 가산금리를 활용하여 수익을 창출합니다.

가산금리에는 취급비용, 신용원가, 상품이익, 우대금리 등이 포함되어 있다고 보면 됩니다.

대출 금리가 어떻게 결정되는지 와 대출금리의 종류 등 상세자료는 은행연합회 공식홈페이지를 통해 확인해보실 수 있습니다.

 

 

 

● 그럼, 금리가 인하되면 부동산 가격이 오를까요?

금리가 인하된다고 부동산 가격이 회복된다고 확정하기에는 어려울 것 같습니다.

다만, 금리가 인하되면 그만큼 대출에 대한 부담이 적어지기 때문에 수요가 증가할 수 있고 이에 따라서 부동산 경기가 회복세로 접어들 확률이 높습니다.

하지만 금리뿐만 아니라 정부정책이나 부동산 수요 대비 공급부족등과 같은 여러가지 요인들이 맞물려야지만 부동산 가격이 회복 될 수 있을 것 같습니다. 

 

 

● 내 집 가격은?

위와 같이 5년 간 매매/실거래가로 확인하였을 때, 최근 고가 대비 15% 정도 낮은 가격에 최근 거래가 되었군요.

위 정리한 내용들과 같이 대출이자는 늘어났고 더 늘어날 것으로 예상되며, 집값은 떨어지고 있고 더 떨어질 것으로 보입니다.

그렇습니다! 오늘 글 작성을 여기서 마무리하고 술 한잔해야겠습니다 ㅠㅠ

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

 

- 참고 자료 출처:

https://www.news1.kr/articles/4898656

https://portal.kfb.or.kr/fingoods/cofix.php

https://www.segye.com/newsView/20221218507389?OutUrl=naver

https://portal.kfb.or.kr/compare/loan.php

 

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